月租1.65万港元，在香港能租到什么样的房子？
39年楼龄，大约33.3平方米的“吉屋”——没有桌椅，没有床架，更没有冰箱洗衣机。这是今年8月20日，苏茉（化名）的堂姐在香港浸会大学附近租下的一套房子。
正是这一次陪同看房，让深圳00后苏茉下定决心：与其三年交了65万元（港元，下同）房租，不如花600多万元在香港买房。
苏茉是近十年中，6.8万名赴港买房的内地客的缩影。
近十年，67813名内地客共花了8022亿元在香港买房 南都记者马强摄
南都湾财社记者根据中原地产数据统计发现，最近十年，67813名内地客共花了8022亿元在香港买房。
这场跨越多年的置业迁徙，成为粤港澳大湾区融合进程中不可忽视的经济现象。而当下香港楼市率先量价齐升，或将为中国楼市的筑底回升写下新的序章。
“学生党”入场
三年租房花了65万元
深圳00后600多万在港买房
苏茉在香港买房并非一时冲动。
2022年，苏茉到香港科技大学（下简称港科大）上学，从此开启在香港长达三年多的租房之路。苏茉的男朋友（现在的丈夫）在2023年也到香港求学，她在这一年就动了买房念头，但“怕买在半山腰”，没有下手”。2024年，香港“撤辣”后，他们沿东铁沿线看房，“试图抄底”，发现40多平方米房子的普遍总价仍要上千万元（港元，下同）。
直到今年8月中旬，苏茉的堂姐到香港浸会大学读研，苏茉陪她在学校附近租房，方决定出手。
香港的房地产交易价格清晰可查。在陪堂姐看房中，苏茉发现，堂姐看中的那套二手房今年7月30日才以总价486万元易手。
追溯这套建于1986年的房子可见，此前5次交易中，前3次都发生在1997年，分别是3月份，5月份，7月份，三次的交易价格分别是257万元、300万元、328万元。第四次交易发生在“非典时期”——2003年6月，业主在持有6年后割肉200多万元以113万元售出。第五次交易，业主在“非典时期”抄底，持有9年后于2012年以325万元出售。直到今年7月底，上一任业主持有13年后抛售，净赚161万元离场。
窥一斑而见全豹。从这套房的交易价格变化看，尽管几十年来，香港楼市几经调整，且近几年高位回落，但始终仍处于其面世以来的“高位”。而在当前房贷利贷创新低之下，新任业主在购买后的出租回报率也尤为可观。
他在购入十多天里完成系列交易手续，在8月19日挂牌放租，次日就被苏茉的堂姐看中租用，连一天的空窗期都没有。这套已有39年楼龄，面积仅33.26平方米，在没有桌椅、床架、冰箱、洗衣机之下，其月租仍然高达1.65万元，相当于投资回报率近4.1%。
对比之下，苏茉所租的房子位于港科大附近，面积不到45平方米，23年楼龄，房东是她所在学校的教授。三年前市场租金约1.8万元，教授以友情价（1.73万元）租给她，即便如今同地段同款房源已涨租至2.1万元，教授也未曾涨租。但三年多下来，她在香港租房也已花费超65万元。
可以想像，如果按实际市场价给付租金，那苏茉的房租将是更为巨额的支出。
决定买房后，苏茉联系此前陪同看房的中介，发现2023年在启德片区看过的楼盘每平方呎已涨价两三千元。和身边也在看房的师兄师姐交流，“他们觉得香港房价应该在6月份已开始触底”。
香港启德新区
8月25日下午，苏茉在中介陪同下看了香港科学园某楼盘的5套房型后，决定就买在这里。
该项目就在香港中文大学的后山，在“筷子楼”林立的香港，做到了只有10层高，楼间距也宽，且其房价已较前两年大大回调。由于开发商在前两年有意减缓推货，直到今年市场好转，方开始清理积压的尾货。
丈夫和妈妈一致支持苏茉的选择。第二天上午11点，她妈妈从深圳赶到香港科学园一起再看了这个楼盘的另5套房。在选择要顶楼还是一楼时，苏茉和丈夫想要顶楼，因为比其他楼层高出一米（有4米层高），可以自行隔出阁楼，且送天台花园。但苏茉的妈妈以过来的经验，坚决反对。
香港新盘普遍采用抽签形式销售，中签者按顺序选房。而苏茉看中的楼盘已进入尾盘清货阶段，剩余单位不多，因此开发商改为以招标形式发售。在8月26日他们决定购买之后，就填写了相应的招标书，与其他意向买家一同竞争，每人只有一次竞价机会。
香港新盘普遍采用抽签形式销售，中签者按顺序选房
两天之后（8月28日），当开发商告知中标之后，苏茉无比庆幸当时听了妈妈的决定。
苏茉看中的顶楼和一楼同样都是每平方呎16000元。但由于顶层那套竞价者多，最终推高到以每平方呎19000元成交。“如果我选了这套，肯定没出到这个价，就没有中标，只能去买别的楼盘了”。苏茉在竞争一楼单位时，标书所出的价格比另一名买家每平方呎高了20元，即为16100元，最终幸运中标。
从苏茉购买的小区附近的海滨长廊看向对岸
苏茉购买的房子面积大约37平方米，加上赠送的大露台，面积已接近45平方米，总价600多万元。在她进入业主群后，同是内地城市来的一名邻居向她打听价格，苏茉才知道，这名邻居在2023年年中以抽签的形式抢到了与苏茉同样面积的房子，但总价比苏茉买的贵了约200万元。
“他刚买了不久，房价就断崖式下跌了”。苏茉说，这名邻居在知道她的价格后，一度非常郁闷。
深圳中产出手
企业高管花千万为子女在港买房
内地赴港的大学生在香港买房，并非个例。
在得知苏茉已在香港买房后，她身边在香港工作的师兄师姐也有的已启动香港买房计划。苏茉有空时，也会陪他们一起看房。
在苏茉看来，她在香港买房其实利大于弊。过去三年多交了65万元的房租，相当于这次买房的一成首付。房子紧邻港中大，假设自己以后不住，也可以租给前来香港求学的大学生，“中介说我这套房保底租金可租1.8万元/月”。巧合的是，在这几个月开始供楼后，苏茉发现月供大约1.8万元，足以以租养供。
苏茉表示，她在香港买房更主要的还是考虑香港身份，未来转永居后在香港也有住所。“申请高才要看对香港的贡献和联系，我这次买房交了20多万元的印花税，也算是对香港的贡献之一”。而且，这套房子离她工作的地方近，距离深圳福田口岸打车仅需20分钟，回深圳家里也很方便。
让苏茉感叹神奇的是，正是由于买了这套房，她和丈夫在8月底逐渐套现手中股票，盈利足够支撑这次买房的首付，“如果不卖股票，现在就跌惨了”。而他们的炒股原始经费，则是双方家里给的启动资金。
除了00后作主在香港买房，也有深圳的家长，主动为00后子女在香港买下房产。
今年10月中旬的一个中午，深圳中原地产住宅豪宅区天鹅湖店物业顾问黄盼盼从深圳福田口岸出发，乘东铁到红磡，再转地铁到西九龙，大约1点20分左右和香港同事汇合，协同一名深圳客户签约购房。
该名客户大约四五十岁，长居深圳，系一家旅游行业公司的高管，在香港撤辣后开始关注香港楼市。他于今年初、五一假期及10月中旬专程前往香港看房，将军澳、启德、西九龙、港岛等片区的一二手房都曾看过，最终选择了南昌地铁上盖的一手现楼。他购买的房子面积59.44平方米，总价约1488万元，一次性付款。
黄盼盼介绍，该名客户此前两次看房都在综合对比，直到10月份那次才确定购买。因为他考虑到孩子留学回国可能会在香港上班，所以提前给他布局，“以他的原话说，‘进可攻退可守’，未来小孩不住就出租，租金回报率也有3至3.5厘”。
事实上，在港为子女买房的内地客户中，并非全买小户型。去年下半年，一名内地二三线城市的房企老板，就在香港为他的孩子买下一套豪宅。
纵横百富创始人兼CEO赖国强介绍，该老板有需要去香港发展，孩子也准备考香港大学。一开始在港大附近找房，发现没有新房之后，就选在了九龙片区，最终买了一套面积不到两百平方米，但总价约八千万元的豪宅。
现象
带客看楼中介人员：
“每个月都有成交十几套”
自去年2月底香港撤辣之后，内地客加速赴港买房，今年3月份起更为火爆。
在广州，中原地产自今年3月份开始组建专业香港配置团队，联动香港中原地产一起带客到香港买房。作为团队负责人，广东中原地产代理有限公司物业部总经理潘婉霞经常广州香港两地跑，也亲自下场踩盘拍视频。
“我们会为每一位客户专门建立一个私人定制群，配对专业的香港同事进群跟进后续的对接服务”。潘婉霞介绍，自公司组建专业队伍以来，每个月都有促成十套到十几套的成交，客户来自上海、广州、厦门、深圳、佛山等地，当中也有促成了过亿豪宅成交。比如9月份，就促成了11宗内地客户购买香港住宅，当中既有新楼盘，也有楼龄超过30年的老屋苑。
潘婉霞指出，由于买家普遍此前已在网上做了很多攻略，到香港看房时已有很清晰的目标，所以转化率基本达到30%，十个客户中会有三个成交。在买房决策中，普遍要40天左右，但最快的也有首次看房就出手购买。在用途方面，自用大约占40%，用以投资收租的则占60%。
在深圳，深圳中原与香港中原一直保持着密切的双城联动。深圳中原地产新房分销中心总经理兼易房汇总经理黄青星介绍，今年6月—8月，深圳中原曾举办“香港置业季”，每周一次组织看房团，安排大巴车带客户去香港看房，反响热烈。
黄青星表示，深圳客到香港买房的主要有三种情况：一是孩子在香港上学，在月供便过月租的情况下，还不如自己买一套，内地人对房产持有的情结比较重，这也是去香港买房占比最多的一种。第二种情况是优才高才，为了拿香港户口，需要在香港住较长的时间，也需要一个住址接收信件，由此也会买一套。还有的就是纯属资产配置，去香港投资买房，“前段时间九龙片区有一个楼盘开盘，总价才370万元起，这种小户型很受欢迎”。
黄青星介绍，今年10月份，深圳中原已转介香港同事促成了5宗赴港买房的交易，前10个月一共促成了43宗，当中成交金额大的一套总价大约八千余万元。
深港一衣带水。香港客户对深圳的楼市也颇为关注。在刚过去的10月份，也有多名香港客户通过中原地产，在深圳各区购置住宅养老自用。同时，香港的投资客户也看好深圳资产，近期有位资深买家通过香港中原转介成交深圳旺铺，成交总价近亿元。
数据1
十年成交6.8万套
内地客香港买房花了超8000亿元
内地客赴港买房的历史由来已久。过去十年，内地客究竟在香港买了多少套房？
由于内地人的姓名以普通话拼音呈现，这成为判断其是否为内地客的重要依据之一。但事实上，这种区分方法也仅供参考，因为当中或也有早期移民香港，并持有香港本地永久性居民身份证的“新香港人”。
南都湾财社记者根据中原地产数据统计，自2016年截至2025年9月底，大约有67813名内地客（普通话拼音买家）在香港买房，总购买金额达到8022亿元。
回顾这十年，在香港2024年撤辣以后，内地客赴港买房更是创下历史新高，当中甚至会一买多套。
去年年中，赖国强的团队曾促成了一名高净值的80后在香港跑马地片区买了一套面积约90平方米的新房，总价约1800万元。该名80后拥有香港身份，为深港两地走动频繁的私有企业主，在深圳住着面积超300平方米、总价或达八千万元人民币的豪宅。
这两年来，他一直在香港看房，寻找合适的物业自住或投资。赖国强表示，该客户去年在港买房是为保值或自住，如今想再多买两套，用于获取高回报率的租金。去年买的目前已出租，当前月租或达到3.8万至4万元；今年在香港看的都是小户型，计划在地铁沿线再买两套，每套总价五六百万元左右。
据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，2024年内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）在香港一二手住宅市场的注册量超过12000宗，而2025年首9个月录得约9700多宗，较2023年的约6200宗增加明显。
以今年前9个月的一手私宅注册个案计算，内地买家赴港买房注册金额较高的个案为港岛薄扶林道138号单号 屋，注册金额约3亿元。南都湾财社记者根据公开报道查阅可见，该买家为浙江富商邱建林于今年4月购入。而注册金额较低的个案为屯门缇岸1个中层单位，注册金额约208万元。
美联物业研究中心指出，2024年，内地个人买家占香港一二手住宅注册量比率首次超越两成水平，这一占比持续至今年前九个月，当中主要购买者为投资客和移民。
据中原地产统计，今年前九个月，内地客在港买房的总值达到941亿元，套均总价948.6万元，较2018年的套均总价1384万元降了435.4万元，降幅达到31.5%。从成交价格可以判断，今年的内地买家相当于在“抄底”香港楼市。
数据2
堪比国考，有的楼盘中签率仅2.5%
内地客扎堆涌进香港楼市，已让这里的楼市重现久违的热闹。
在中国，近十年的国考录取率在1.05%至2%之间波动，而在香港楼市，如今有的新盘的中签率在2.5%。
今年10月18日，香港湾仔WOODIS开盘，黄青星在现场直击了超级火爆的售楼现场。项目当天推出75套房，分A、B筹（其中A筹抽45套，B筹抽30套），现场到了1125名客户，共派发了3002张票。
图为售楼处看房人群
当中下筹A票可以买2-4套房，共373名客户，派出746张票，共同竞抢45套房。然而在销售现场，票号居前的客户中，有3名客户各抢了4套，1名客户抢了3套，还有15名客户各抢了2套，19位客户就把A票单位消化完毕。下筹B票只可以买1-2套房，共752个客户，派出2256票，共同竞争30套房。到46号时房子就已经被抢光。整体中签率仅为2.5%，接近国内国考。
“万万没想到，现在在香港买房还得看运气”。来自内地的陈先生哭笑不得，他抽中了接近46号，当天他在现场等到晚上近8点，耗时8个多小时，未料还没有轮到叫他的号，房子就被抢完了。而第二周WOODIS加推30套，尽管涨价近7%，同样也是当天一抢而光，陈先生依旧没有抢到房子，“竞争太激烈了”。
WOODIS项目人士证实，WOODIS10月中旬推的75套房全部售磬，套现约7.58亿元。在客户来源方面，当中港岛区买家占约43%，九龙区占32%，新界区占约11%，另有14%为外地人士。其中7成买家用为自用，3成属于投资者，买家以年轻客为主，不乏家庭客及外籍人士。
“随着减息与政策利好等因素，相信楼价已见底，加上租金不断上升，‘供平过租’现象出现，不少租客转为买家，而投资者亦会因看好租金回报，购入准核心地段或具潜力的新区单位作长线投资”。新世界发展在接受南都湾财社记者采访时透露，随着政府推出各类人才政策，令到高才通、投资移民及留学生持续增加，亦带动内地买家入市。当中在滶晨II，内地买家比例高达52%；而位于启德跑道区的THE PAVILIA FOREST柏蔚森，亦不乏内地专才家庭客人。
新世界发展指出，今年前9个月，新世界发展集团旗下物业已售出约1500套，套现约210亿港元，套现金额为近五年新高，其中黄竹坑滶晨系列套现近100亿港元。
今年前9个月，新世界发展集团旗下物业已售出约1500套，套现约210亿港元
中原地产数据显示，内地买家在香港置业的十大热门地区包括启德新区、康城、黄竹坑、北角、何文田、深水埗、西沙、扫管笏、西营盘、及大角咀等，当中内地买家占比36.6%，启德新区更加明显。
分析
香港楼市量价齐升背后：
供平过租，新房成交量创6年新高
在内地房地产市场仍在穿越周期之下，香港楼市的回暖现象引起全国关注。与此同时，香港及内地的知名人士多次在港“抄底”的现象，也让大家对香港楼市有了新的期待。
公开数据显示，香港自2022年底推出“高才通”计划以来，截至今年6月底，一共收到约13.5万宗申请，其中近10.9万宗获批，当中有10.28万宗获批申请人来自中国内地。毫无疑问，即便有面临续签的高才放弃申请续签，但未来香港的楼市仍有强劲支撑。
图为排队的人群
今年10月中旬，阿里和蚂蚁集团宣布以9.25亿美元，约合人民币66亿元购得香港铜锣湾的“港岛壹号中心”最高的13层楼，拟打造为香港总部。当月下旬，阿里巴巴前CEO张勇亦以约4911万元人民币购入香港半山竹林苑一套193平方米住宅。
作为在广州的香港人，潘婉霞今年以来频频在穗港双城楼市奔跑。她认为，当前在香港买房的很大一部分为刚需，当中包括此前赴港读书的群体，及香港新移民需要在港居住七年才能转永居，当中可能转租为买。
当前，香港的租金居高不下。今年前9个月，香港私人住宅租金指数连升10个月，为2019年8月后近6年的新高，创历史次高水平。香港中原地产今年8月份监测143个成份屋苑的数据证实，8月租金回报率高于H按息（3.22%）的屋苑有118个，这意味着逾八成屋苑供平过租，且租金回报率超4厘及以上的屋苑达到34个。
潘婉霞认为，香港新房市场之所以火爆，主要是因为供应量太少，“一年才成交两三万套，相当于广州以前一个月的一二手住宅成交量之和”。而香港的新房市场也有分化，“要么几千人抢几十个单位，不好的地段也会没有人买”。不过她也坦诚，“只要降价到位，还是会有人买”。
楼市重现火爆，香港过去两年的新房去化率偏低现象也大大改观。中原地产研究部高级联席董事杨明仪认为，预计到今年第4季末，2025年落成私楼可以售出超过六成的单位，2024年落成私楼则可售出约七成半的单位。
根据中原地产的最新数据，今年10月，香港整体楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）录得7190宗，总值578.99亿元，环比上升4.7%及8.3%，宗数为今年7月后的近3个月高位。至此，在今年前10个月，香港整体楼宇共成交64582宗及4908.02亿元，已达2024年全年的95.0%及91.9%。
当中一手私人住宅登记16979宗及1818.8亿元，宗数已高出2024年全年（16869宗），高出0.7%。预测全年一手住宅约登记20000宗，同比上升近两成，将为2019年（20685宗）后的6年新高。
在中原地产山顶南区、港岛南岸、愉景湾及离岛区高级资深营业董事何兆棠看来，香港差估署楼价指数连升4个月，已可确认住宅市场楼价已成功寻底并转势回升，“虽然上升幅度轻微，但正好反映楼市呈健康稳定地发展”。
统筹/主笔：南都·湾财社记者 邱永芬
采写：邱永芬 王艳玲
图片来源：南都记者马强，受访对象
