文|豹变詹方歌 编辑|邢昀
"用一亿五千万（韩元）怎么逆转人生啊，那是八十年代的事吧。"
《请回答1988》的最后一集，提到房价涨幅，狗焕妈妈如是说。1.5亿韩元按照当时的汇率大概相当于82.5万元人民币。时值90年代，在韩国首尔的江南地区花2亿韩元（约110万人民币）只能勉强买一个20平米的公寓。
不过，狗焕和德善两家人最终搬去的偏远郊区——板桥，随着首尔不断扩大发展，成了高科技园区，地价、房价也一路水涨船高，这大概也是德善爸爸人生中最成功的一笔投资。
过去几十年的时间里，以首尔为核心的韩国楼市，离不开一个关键词"上涨"。不过，到2023年初，韩国楼市开启一波暴跌，这只是周期中的一个小插曲，还是新趋势的开端？
东亚三国不仅地缘关系密切，房地产市场也都有类似经历。日本的泡沫早在1991年就已经破裂，现在，轮到韩国了吗？
泡沫破了吗？
从初中算起，朴朴在韩国生活超过10年。她记得，韩国楼市泡沫破裂的消息是2022年10月份传出的。
当时，在韩国拥有1139处房产的"全税王"去世，留下了巨大黑洞，还把大量租客拉下了水。这件事在韩国当地掀起了不小的讨论度。紧接着，大量全租房暴雷的消息开始被报道出来，一同被报道的还有相关事件里房东、租客的自杀事件。
全租房是韩国的一种租房方式，也叫传贳房和全税房。房客按照房产价值的50%到80%筹集保证金交给房东，然后签订租约（一般为两年）。退租时，房客可以获得全额保证金返还。对于房客来说，等同于白住两年。而房东则会将这笔保证金作为本金，在租约期限内进行投资，赚取利润。
在房价上行期，有投机者甚至通过"带着全租买房"，实现空手套白狼，只要房价上涨这个游戏就能玩得转。
桂明鉁在韩国待了22年，目前在做房屋中介工作。他至今没有买房，而是选择全家住在全租房里，他说自己身边80%的韩国人也都选择租房。根据媒体报道，2019年韩国国土部曾对外发布居住现状调查，当时韩国租房人口占总人口的比例达到42%，选择全租房模式的人口占比为15.1%。
近年来，韩国年轻人的买房欲望越来越低。有统计数据显示，2022年前8个月，韩国20岁到40岁之间的群体购买首尔公寓的比例只占总交易数量的35%，创下了三年来的最低值。
在中国，不少年轻人买房要靠父母出首付，而在韩国，不少父母会为孩子准备好全租房的保证金。如果不能拿出全部的保证金，年轻人也可以选择贷款租房。
桂明鉁告诉《豹变》，目前韩国针对全租房的贷款产品种类多至30多种，不少产品给到青年人的全租房贷款利率相当低，只要符合条件，利率甚至可以低至1.2%。不同的产品对于贷款额度的要求不同，有些要求1亿（约为人民币54.94万元）或2亿元韩币（约为人民币109.93万元）以内，有产品则能够贷到保证金的90%。不过，很少有人会贷到如此高的额度。
在韩国，除了全租房，也有月租房的模式，租客同样要先付相对高额的保证金。
2021年回国前，小雪和朋友租住在首尔房价最高的江南区附近，20平米的房子，保证金的价格大概在6万元人民币，月租金折合人民币不到4000元（房租+管理费等），退租的时候退还保证金。如果只看租金，这和北京类似区位条件下的租金水平几乎持平，但如果考虑到偿付保证金给租客自身带来的流动性问题，又是"另外的价格"了。
租房贷款产品确实在很大程度上减轻了年轻人的负担，但在韩国楼市暴雷的当下，却也把信用风险转移给了租客。
正如前文所述，高额保证金的模式下，房东会将租客缴纳的保证金拿去投资获利。如此，租约本质上就变成了一场金融游戏，而保证金则摇身一变，成了为期两年的无息借款，在房价只涨不跌的大背景下，最好的投资标的仍是房产，这才催生了如"全税王"这样持有超多房产的房东。但这一套逻辑要想持续，只能建立在房价看涨的基础上：房东低价买入房产，租约结束后高价卖出，或收取更高额的保证金继续出租，持续套取更多的流动资金。
直到，房价跌了。韩国房地产委员会统计数据显示，截至2023年4月，韩国房价指数已经连续11个月下跌。
比如，一套100万的房子以全租房方式出租，房客付了80万的保证金，跌到现在，房东就算把房子卖了，也只能回收60万，但保证金80万依然要还。
更糟糕的情况下，房东因为多处房产贬值偿付不起先前高额的保证金，那么一环扣一环，环环断裂，拿不到保证金偿还贷款的租客只有两种选择：要么牺牲自己的信用，要么硬着头皮继续偿还贷款。
国泰君安5月12日的财报中表示，"传贳房"在很大程度上将长期限的金融风险"短期化"和"显性化"。利率上行期间，"传贳房"是一个反向加速器；在利率下行期间，"传贳房"又将转变成一个正向加速器。
但桂明鉁同时表示，在韩国，通过保证金持有超多房产的房东没有媒体报道中那样多，不少老年房主会把这笔钱放进银行吃利息。
暴跌之前的暴涨
作为房产中介，桂明鉁对房产市场有自己的感知："从尹锡悦上台至今，韩国的房价跌了30%到40%。"他说，和中国相似，韩国大城市的房子也相对更保值。
韩国总人口五千多万，几乎都集中在首尔及附近城市。因此在这波暴跌中，首尔跌幅较小，大邱跌幅最大。
即便是跌了这么多，韩国的房价仍旧没有回到2019年的相对低位。因为过去十年间，韩国经历了一轮楼市暴涨。首尔房价一度高达15万元每平。如果把时间线拉得更长，涨幅也将更加明显。
朴朴的父母正住在位于大田的全租房里，这套房子她爷爷奶奶也曾住了数十年，一家人与房东是老相识，所以房东现在仍按照之前的价格来收取保证金。算下来，现在他们所付的保证金比市场金额便宜了一半还多。
"如果刚去韩国的时候就买房，现在（价值）都已经翻番了。"曾在韩国留学8年的小雪说。2014到2015年间，她认真考虑过在韩国置业，还为此咨询了中介机构，但囿于韩国对外国人买房的限制，她最终还是选择了月租房。
这都是韩国近20年间楼市暴涨的缩影。
桂明鉁告诉《豹变》，朴槿惠和文在寅当政时期，韩国房价飞涨几乎无法抑制。尤其是文在寅当政时期，虽然不断出台政策调控，但房价似乎"越管越涨"，到暴跌之前涨幅已经超过50%。据一财援引韩国国民银行数据显示，在文在寅就任总统的2017年5月，在首都首尔购买一套公寓的平均价格为6.07亿韩元（约合322万元人民币）；而到2021年10月，这一均价达到12.1亿韩元（约合641万元人民币）。
事实上，韩国早在2005年便开始推行房地产税，2020年，政府针对楼市的调控力度加大，并在11月发布了《房地产公示价格上调案》。公示价格的上调也意味着房产交易税和保有税税额的上调。但此举并未达到抑制房价上涨的效果。具体到市场交易中，平抑房价而产生的成本，实际上悉数转嫁到了租客和下一任买家身上，住房难、租房难的问题在韩国愈发突出。
朴朴告诉《豹变》，从几年前开始，韩国部分地区无论全租房还是月租房，都要在租金或保证金之外还要收取一定的管理费，按照房子的规格和区域，每月在300到2000元人民币不等，高档公寓楼价格更高，私人住宅价格相对低。据说这笔费用将被用于电梯维护、卫生清扫等等成本支出。
触底了吗？
不少外媒报道和国外研究机构报告显示，近两个月韩国楼市在回暖。但事实上，这也可能是震荡下行的前奏。
在桂明鉁看来，目前楼市很可能还没有到底，未来的一段时间之内，韩国楼市还会持续下跌。
这种声音不在少数，有韩国媒体援引KB Financial Group（KB金融集团）发布的报告称，超过90%的房地产专家对其预测2023年内房价将下跌，50%的受访专家表示，2024年韩国房地产市场可能会迎来反弹。惠誉评级在2022年11月发表负面前景展望：韩国房地产市场的低迷可能持续数年。
还有韩国媒体援引韩国央行数据显示，目前面临"逆全租"风险的房屋比例已经从2022年2月的51.7万套，飙升至2023年4月的102.6万套。
韩国央行分析结果显示，截至2023年4月，韩国市场房源买卖的平均价格，要比存量房保证金的平均值低上2000万韩元（约为11.1万人民币）；现在全租房的平均保证金价格则比存量房保证金的平均值低7000万韩元（约为38.84万人民币）左右。
这就意味着，房地产市场累积的杠杆风险有可能冲击金融系统里的脆弱环节。
韩国国内不少市场声音认为，加息是韩国楼市暴跌的罪魁祸首，而韩国楼市的关键驱动力仍旧是利率，而不是新任政府的住房政策变化。
2022年3月至2023年5月间，美联储已经加息10次，累计加息幅度达到500个基点。韩国央行为平抑汇率波动，同时应对通胀，也开始了激进加息。从2021年8月到2023年1月，韩国央行基准利率累计上调了300个基点，至3.5%。韩国的房贷同样按照浮动利率计算，所以房贷利率也水涨船高。
第一太平戴维斯在韩分析师曾对媒体表示，自2021年底以来，韩国房贷利率（mortgage rates）几乎翻了一倍。
利率上行期，以抵押贷款为主的韩国家庭负债，开始遭遇考验。
国际金融协会（IIF）近期公布的数据显示，2023年第一季度，韩国家庭债务占GDP的比重为102.2%，虽然同比有所下降，但在34个主要经济体中仍处于最高水平，并仍然是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。
事实上，2023年以来，韩国国民银行已经多次下调了住宅抵押贷款和全租房贷款利率。但诸如此类的贷款降息，其实对新增住房贷款作用较大。
除了货币政策之外，2022年6月，尹锡悦政府上台后发布了相关房地产改革政策。比如，为抑制房租上涨，如果房东愿意在下一个合同期内将房租涨幅维持在5%以内，可以享受部分税收优惠；面对利率上行的局势，韩国面向39岁以下青年、结婚七年以内新婚夫妇提供了40年到期的递进式还款政策，尝试缓解民众的还款压力。与此同时，政府还放宽了部分购房限制，并对特定购房对象进行税收减免。
值得注意的是，暴跌之后，不少外国投资客反倒看到了商机。德国商业数据平台Statista发布的研报显示，近期，在韩国以投资为目的购房和外国投资者的数量大幅增加。桂明鉁同样接到了不少来自中国的置业询问。
不过，预判韩国楼市的走向或许不是最重要的。虽然同样是楼市泡沫化，但东亚三国的差异巨大，市场回暖的转折点如何到来、怎样到来、何时到来，很难相互参考。独特的全租房模式，更是让韩国房地产市场的未来走势多了一些惊心动魄。
